گروه سردفتران آذربایجان

سوال : آیا مصالحه سهم الشرکه شرکت های با مسولیت محدود به مبلغی غیر از مبلغ اسمی سهم الشرکه جایز است ؟

نظر اکثریت : نظر به اینکه دارایی شرکت از:  الف) مجموع آورده های شرکاء که سرمایه اولیه شرکت را تشکیل می دهد و در مقابل آوردن حصه و سرمایه شریک به شرکت ، شریک دارای حقی می شود که در شرکت های با مسولیت محدود به سهم الشرکه تعبیر می شود و ب)  هر چیزی که در زمان حیات و فعالیت شرکت بدان افزوده شده است تشکیل می یابد

و از طرف دیگر سهم الشرکه : 1) حقی است مالی از نوع حق دینی 2)  حقی است شخصی که شخصیت شرکاء در انعقاد قرارداد شرکت موثر است 3) طبق ماده 20 قانون مدنی از جهت تعیین صلاحیت دادگاه مالی است منقول 4) غیر قابل توثیق ولی قابل توقیف 5) و قابل تقویم به پول می باشد بطوری از لحاظ تقویم ، در بدوا تاسیس شرکت ، ارزش پولی سهم هر شریک با ارزش پولی حصه ای که به شرکت اورده است یکسان می باشد ولی به مرور زمان و استمرار حیات و فعالیت شرکت این توازن و تعادل به هم می خورد بطوری که زمانی که شریکی به دلیل ورشکستگی قصد خروج از شرکت را دارد باید در راستای قسمت ذیل ماده 131 قانون تجارت سهم شریک از شرکت تادیه گردد که این تادیه هم مستلزم تقویم سهم الشرکه می باشد که به لحاظ عدم تعیین قاعده ای برای تقویم توسط قانون تجارت در عمل دو روش برای این کار وجود دارد :

روش اول مراجعه به بیلان ، ترازنامه  یا همان صورت وضعیت مالی شرکت است. ترازنامه که معمولاً در پایان یک دوره مالی تهیه می‌گردد. حاوی اطلاعاتی در خصوص دارایی، بدهی و سرمایه شرکت می باشدنظر به اینکه ممکن است این بیلان به عمد صحیح تنظیم نشده باشد و میزان دارایی شرکت به طور دقیق مشخص نشده باشد طریق دیکر ارجاع تقویم به کارشناس رسمی دادگستری توسط مرجع قضایی است (حقوق تجارت ، شرکت های سهامی جلد اول دکتر اسکینی صفحه 110)

در زمانی هم که شریکی در شرایط عادی و با رعایت شرایط قانونی نظیر شرایط عمومی صحت معاملات موضوع ماده 190 قانون مدنی خصوصا با جلب رضایت عده ای از شرکا که لااقل سه چهارم سرمایه متعلق به آنها بوده و اکثریت عددی نیز داشته باشند (ماده 102 قانون تجارت ) قصد خروج از شرکت را دارد باید سهم الشرکه وی تقویم شود که نظر به بیلان شرکت این تقویم ممکن است کمتر از مبلغ اسمی سهم الشرکه ، بیشتر و یا برابر با آن باشد لذا نقل و انتقال سهم الشرکه شرکت های با مسولیت محدود به مبلغی غیر از مبلغ اسمی سهم الشرکه نه تنها ایرادی ندارد بلکه شیوه صحیح قانونی نیز همین است و برای اینکه مبلغ اسمی آن که در سوابق دایره ثبت شرکت ها موجود است به هم نریزد بهتر است در تنظیم اسناد صلح سهم الشرکه شرکت ها در قسمت وجه المصالحه ارزش اسمی هر سهم الشرکه مشخص و در قسمت مال الصلح ارزش واقعی ان نوشته شود بدین نحوه :

مورد صلح : 20 سهم الشرکه از 100 سهم الشرکه شرکت ......... به ارزش اسمی هر سهم الشرکه 10000 ریال

وجه المصالحه : مبلغ 500000000 ریال وجه رایج که حسب الاقرار طرفین نقدا پرداخت شده است

نظر اقلیت : نظر به اینکه سهم الشرکه مبلغ معینی است که از طرف ثبت اعلام و در صورتجلسه موافقت اعضا مشخص است با درج مبلغی بیش از آن ؛ میزان سهم الشرکه بهم میریزد لذا عدول از آن برای مراجع رسمی جایز نمی باشد حتی برای اداره امور مالیاتی هم همان مبلغ ملاک است به عبارت بهتر  انچه صلح میشود باید مطابق با چیزی باشد که ثبت شرکتها تایید و در صورتجلسه موافقت اعضا و شرکا دکر شده است و انچه ثبت به ان حساسیت دارد همین مقدار است لذا نقل و انتقال سهم الشرکه شرکت های با مسولیت محدود به بیشتر یا کمتر از مبلغ اسمی ان صحیح نمی باشد

گروه سردفتران آذربایجان

سوال : برای نقل و انتقال املاک مسکونی واقع در محدوده روستاها آیا استعلام از مراجعی نظیر بنیاد مسکن ، دهیاری و یا بخشداری لازم است ؟

نظر به اینکه مطابق ماده 8 قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی مصوب 1385/06/01 از تاریخ تصویب قانون یاد شده کلیه قوانین و مقررات مغایر با آن قانون خصوصا ماده 12 آیین نامه اجرایی قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی و سایر اشخاص حقیقی و حقوفی مصوب 1383/03/06 در رابطه با دفاتر اسناد رسمی لغو گردیده است لذا برای نقل و انتقال املاک مسکونی واقع در محدوده روستاها به غیر استعلام ثبتی و استعلام دارایی اخذ نظر مرجع دیگری لازم نیست

گروه سردفتران آذربایجان

سوال :  در نقل و انتقال اراضی زراعی وباغات و تنظیم سند انتقال انها به غیر از استعلام ثبتی و استعلام دارایی  اخذ نظر چه مراجعی لازم است ؟

 الف) اراضی زراعی وباغات خارج از محدوده و حریم شهر :

مطابق بند ب  ماده یک قانون تسهیل و ماده 4 آیین نامه آن دفاتر اسناد رسمي موظفند هنگام تنظيم سند رسمي انتقال اراضي و املاک واقع در خارج از محدوده و حريم شهر موضوع را از سازمان جهاد کشاورزی استعلام و شماره و تاريخ پاسخ استعلام را در سند تنظيمي قيد نمايند. و برابر تبصره2 ماده یاد شده در صورت وجود سابقه مبني بر اعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک مورد معامله از مرجع ذي‌ربط يا در صورتي که براي مورد معامله سند مالکيت به صورت اراضي کشاورزي، باغ مشجر و يا داراي اعياني صادر شده و يا مستندات و پاسخ استعلام قبلي مؤيد آن باشد، نياز به اخذ نظر مجدد در اين خصوص نخواهد بود و در صورتی که موقعیت مورد معامله از حیث داخل یا خارج از محدود و حریم شهر قرار داشتن ؛ حسب اسناد و مدارک موجود به طریقی که علم نوعی حاصل شود محرز نباشد برابر تبصره 1 همان ماده  سردفتر مکلف است موقعيت پلاک ثبتي مورد انتقال از جهت داخل يا داخل از محدوده و حريم شهر قرارداشتن آن، از سازمان راه و شهرسازي استعلام نمايند.

لذا مراجع لازم جهت استعلام برای نقل و انتقال اراضی زراعی وباغات خارج از محدود و حریم شهر عبارتند  از : 1- اداره ثبت محل وقوع ملک 2 – اداره دارایی 3- مدیریت جهاد کشاورزی

ب) اراضی زراعی وباغات واقع در محدوده و حریم شهر :

نظر اکثریت :

هر چند به موجب ماده ۱ قانون تسهیل و نبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری دفا‌تر اسناد رسمی صرفا در نقل و انتقال ساختمان ها مکلف به استعلام از شهرداری ها می باشند ولی چون از یک طرف تشخیص وجود و یا عدم وجود مستحدثات در زمین زراعی و یا باغ مورد انتقال با سردفتر نبوده و از طرف دیگر سردفتر ابزاری برای احراز چنین امری در اختیار ندارد لذا استعلام از شهرداری در خصوص اراضی زراعی وباغات و حتی زمین های با کاربری مسکونی لازم و ضروری است چرا که اطلاعات اسناد مالکیت های فعلی بروز نبوده و چه بسا در سند مالکیت کاربری مورد معامله زمین قید شده باشد اما دارای چندین طبقه اعیانی باشد

نظر اقلیت :

آنچه به موجب تبصرة 8 ماده 100 قانون شهرداری جزو تکالیف سردفتر است استعلام از شهرداری در نقل و انتقال ساختمان ها و مستحدثات است لذا به صرف قید کاربری زراعی و باغات  و یا زمین در سند مالکیت چنین تکلیفی از سردفتر ساقط و نیازی به استعلام از شهرداری نمی باشد  

گروه سردفتران آذربایجان

سوال : آیا می توان بدون اخذ عوارض سالیانه شهرداری برای خودروهای صفر کیلومتر سند تنظیم کرد ؟

نظر به اینکه مطابق تبصره 1 ماده 42 قانون مالیات بر ارزش افزوده دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از تنظیم هر نوع سند بیع قطعی ، صلح ، هبه و وکالت برای فروش انواع خودرو مشمول مالیات ، رسید و یا گواهی پرداخت عوارض ، موضوع بند ب ماده 43 قانون یاد شده را تا پایان سال قبل از تنظیم سند مطالبه و اطلاعات آنرا در سند تنظیمی قید نمایند و حسب بخشنامه شماره 41261/89/101-6/4/1389 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور  هم تکلیف دفاتر اسناد رسمی صرفا در اخذ عوارض تا سال قبل از تنظیم سند می باشد. انچه از سیاق عبارات و الفاظ تبصره و بخشنامه یاد شده مستفاد است این است که دفاتر اسناد رسمی تكليفي در اخذ عوارض سال جاري خودروها نداشته و قانونگذار در قانون مالیات بر ارزش افزوده برای پرداخت عوارض سال جاری خودروها تا پایان سال تعیین مهلت نموده است و تکلیف به پرداخت عوارض هر سال با سپری شدن همان سال محقق می گردد لذا تنظیم سند خودروهای صفر کیلومتر در سال جاری نیازی به عوارض شهرداری نداشته و صرف اطلاع و قبول خریدار کافی است که آن هم با امضا سند محقق می شود

گروه سردفتران آذربایجان

سوال : آیا مبلغ و اعتبار مندرج در گواهی انحصار وراثت برای دفاتر اسناد رسمی ایجاد تکلیف میکند  ؟

 در پاسخ به این سوال در بین همکاران صاجب نظر دو دیدگاه وجود دارد :  

نظر اکثریت : گروهی از همکاران بر این عقیده هستند که اگر مبلغ مندرج در سند اعم از قیمت واقعی یا قیمت دارایی از ارزش و اعتبار گواهی انحصار وراثت بیشتر باشد امکان تنظیم سند وجود ندارد و باید جهت اصلاح گواهی انحصار وراثت به مرجع صادر کننده رجوع کرد بنابراین وقتی به دفترخانه ارائه میشود سردفتر حق تنظیم سند به استناد بدان را ندارد چرا که هدف قانونگذار هم ایجاد مانع بر راه نقل و انتقال ماترک متوفی است تا از مجرایی که تعیین شده یعنی اخذ گواهی نامحدود اقدام شود. و حقوق وراث احتمالی که از فوق مورث خود اطلاع ندارند حفظ شود اما که وقتی آگهی شد فرض قانونی بر این است که همه مطلع فرض میشوند مانند انتشار قانون در روزنامه رسمی که همه مطلع فرض میشوند حتی افراد بیسواد در دور دست ترین روستاها و صرفا تنظیم سند در این فرض که گواهی آن به صورت نامحدود صادر میشود صحیح است از طرف دیگر مطابق ردیف 47 مجموعه بخشنامه های ثبتی که برای دفاتر اسناد رسمی لازم الاتباع می باشد امکان تنظیم سند در حالتی که مبلغ مندرج در سند بیشتر از ارزش گواهی حصر وراثت می باشد وجود ندارد

نظر اقلیت : نقطه مقابل این دیدگاه برخی دیگر از همکاران اعتقاد دارند که باتوجه به مواد 364 به بعد قانون امور حسبی و ماده 31 به بعد قانون مالیات های مستیقم اولا  قانونگدار در قانون امور حسبی برای صدور گواهی حصر وراثت به تاسی از مقررات مالیاتی و تسریع در موارد جزیی مبلغی را به عنوان سقف تعیین کرده که بیشتر از ان باید اگهی شود اما در حد سقف نیازی به اگهی ندارد و هدف مقنن این بوده که اگر ارزش ماترک زیاد بود در روزنامه منتشر شود تا اگر کسانی خود را وارث یا مدعی حقی هستند در مهلت مقرر به مرجع قضایی مراجعه نمایند و عبارت ذیل گواهی انحصار وراثت درست یا غلط نمیتواند اعتبار دادنامه را مخدوش و یا با قیمت معین معتبر باشد ثانیا مبنای وصول مالیات بر ارث در اموال غیر منقول ارزش معاملاتی اداره دارایی است نه قیمت واقعی به عبارت بهتر ارزش موضوع ماده 364 ق .ا .ح توسط دادگاه یا وراث در دادخواست تعیین نمیشود تا شایبه فرار مالیاتی و دور زدن قانون در کار باشد دادگاه با توجه به گواهی صادره از امور مالیاتی ارزش ترکه را مورد بررسی قرار میدهد و گواهی مالیاتی هم نمیتواند بدون مستند باشد بلکه با رعایت مواد 30 تا 32 صادر میشود و همین گواهی و اظهارنامه مربوطه (فرم 18 دارایی ) ملاک صدور گواهی مالیات برارث بعد از صدور انحصار وراثت و ارسال رونوشت آن از دفتر دادگاه می باشد به عبارت بهتر اگر طبق ارزیابی اداره دارایی ارزش ماترک متوفی بیشتر از سی میلیون ریال باشد همانطوری که گذشت باید مراتب صدور گواهی انحصار وراثت برای متوفی در یکی از روزنامه های محلی منتشر گردد و هدف از نشرآگهی در روزنامه صرفا جلوگیری از تضییع حقوق طلبکاران احتمالی و نیز وراث متوفی میباشد بطوری که اگر فرد یا افرادی از مرگ مورث خود مطلع نشده اند و ادعای وراثت داشتند از موضوع مطلع شده و اعتراض نمایند و به اعتراض آنها رسیدگی شود تا گواهی صادره بعدا بنا به دلایل یاد شده قابل مناقشه نباشد ثالثا وقتی ماترک متوفی در گواهی واریز مالیات بر ارث ( فرم 19 )  قید میشود به این معنی است که مالیات بر ارث ماترک طبق مواد 32 به بعد قانون مالیات های مستقیم پرداخت شده است و از این جهت هیچ گونه بدهی مالیاتی ندارد رابعا قانون گذار در هیچ قانونی سر دفتر را مکلف به رعایت اعتبار گواهی حصر وراثت ننموده است و قید مبلغ در گواهی حصر وراثت جهت اعلان تشریفات صدور گواهی توسط دادگاه بوده ارتباطی به دفترخانه ندارد و منظور این است که گواهی صادره از حیث تشریفات ماده 364 قانون امور حسبی با ارزش 30 میلیون ریال صادر گردیده است و صرف صدور گواهی حصر وراثت و وجود گواهی واریز مالیات بر ارث جهت تنظیم سند کافی است به عبارت بهتر دادنامه انحصار وراثت صرفا مثبت تعداد ورثه و تعیین سهام و وجود یا عدم وجود وصیت نامه است مگر اینکه موضوع اعتبار دادن به گواهی تا مبلغ معین براساس نص صریح قانون بر سردفتر تکلیف شده است

گروه سردفتران آذربایجان 

سوال : آیا در اسناد اجاره ای که شماره حساب بانکی موجر جهت واریز اجاره بهاء ماهانه قید می شود , باز هم صدور قبض اقساطی ( حکم مقرر در ماده ۲۸ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی) لازم است ؟

 با توجه به اینکه قبوض اقساطی صرفا برای بدهی مندرج در متن اسناد و نیز اجاره بهاء صادر می شود تا در زمان صدور اجراییه برای وصول بدهی مشکلی پیش نیاید و این حکم به موجب قسمت ذیل بند 84 مجموعه بخشنامه های ثبتی به راحتی قابل استنباط است ؛  لذا باید بین دو حالت قائل به تفکیک شد

حالت اول : صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره : که نظر به اینکه مفاد اسناد رسمی رسمی بدون نیاز به حکم دادگاه قابلیت اجرا دارد لذا صدور اجرییه به منظور تخلیه مورد اجاره ارتباطی به قبض اقساطی ندارد و موجر حق درخواست صدور اجراییه وتخلیه وتحویل وتحول عین مورد اجاره را خواهد داشت

حالت دوم : صدور اجراییه جهت وصول اجور معوقه :

در این فرض با عنایت به مفاد ماده ۲۸ ایین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317( صرف نظر از نسخ یا عدم نسخ  ایین نامه یا شده ) و اینکه ماده فوق درهیچ موردی تخصیص نخورده است  صدور قبوض اقساطی به میزان اجاره بها لازم خواهد بود مگر اینکه طبق بند 84 مجموعه بخشنامه های ثبتی موجر ضمن العقد اقرار به اخذ کلیه مال الاجاره ایام اجاره را بصورت دفعتا  و واحده نموده باشد

وهم چنین با توجه به شق اول بند ۴۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی میتوان  به تقاضای موجروبا قید شماره  حساب بانکی وی  جهت واریز اجاره بها در ضمن متن سند اجاره اقدام نمود که در این حالت هم نیازی به صدور قبض اقساطی وجود ندارد

گروه سردفتران آذربایجان

سوال : حدود اختیارات امینی که توسط دادگاه برای فرد عاجز تعیین می شود در فروش اموال عاجز چقدر است ؟

 مطابق مقررات فعلی خصوصا قانون مدنی و قانون امور حسبی غیر از مواردی که به موجب عقد ودیعه امین عهده دار نگهداری و حفاظت مالی می شود، در 7 مورد زیر دادگاه اقدام به تعیین امین می کند که به اختصار عبارتند از :

1 - امین عاجز

2 - امین جنین

3- امین ضمیمه به جد پدری

4 - امین اموال غایب

5 - امین موقت (تعیین امین برای صغار شخص غایب)

6 - امین برای اداره اموال عمومی

7 - امین ضمیمه به متولی وقف

حدود اختیارات و وظایف امین در هر کدام از موارد فوق الذکر با یک دیگر متفاوت است ولی آنچه بر حسب شغل و وظیفه یک سردفتر لازم است بررسی شود امین عاجز است و عاجز کسی که به لحاظ کهولت سن، بیماری، عدم توانایی یا به هر علت دیگری قادر به اداره امور خود نباشد، می‌تواند از دادگاه تقاضای تعیین یک امین برای خود نماید. دادگاه صالح برای رسیدگی به این امر، دادگاه محل اقامت «عاجز» است.

مطابق ماده 118 قانون امور حسبی کسی که به لحاظ عجز از اداره امور خود تقاضای امین می‌کند، شخصا نیز می‌تواند همان اعمال را انجام دهد و اعمال او نافذ است لذا امین تعیین شده برای او، مطابق ماده 123 همان قانون در واقع نقش وکیل او را دارد و تابع مقررات جاری بر امر وکالت است.

اما در اینکه قلمرو اختیارات امین عاجز تا چه حد است بین سردفتران اختلاف نظر وجود دارد :

نظر اکثریت : تعیین امین صرفا برای اداره و حفظ اموال اصیل است و در این راستا تمامی اعمال امین بدون حضور و امضاء اصیل نافذ می باشد مگر اعمال حقوقی که منجربه انتقال مالکیت و فروش اموال اصیل بشود چرا که حتی اگر امین را مطابق ماده 123 قانون امور حسبی در حکم وکیل بدانیم نظر به اینکه اختیارات امین در این ماده مطلق ذکر شده و قانونگذار اشاره ای به اختیار فروش اموال وی ننموده است با توحه به ماده 104 قانون امور حسبی و ماده ۶۶۱ قانون مدنی باید گفت که اطلاق ماده 123 قانون امور حسبی صرفا ناظر به، اداره کردن اموال عاجز است و شامل اختیار فروش نمی شود

نظر اقلیت : به استناد مواد 104و 123 قانون امور حسبی امین عاجز در حکم وکیل است و تمامی اعمالی که برای اداره اموال اصیل لازم است و نیز تمام معاملات مشروع او بدون حضور و تنفیذ اصیل مورد قبول و نافذ است . همانطور که اخذ امضا از وکیل و موکل متفقا جایز نیست اخذ امضا از عاجز و امین متفقا موجبی ندارد زیرا برابر ماده 123 قانون امورحسبى امین عاجز در حکم وکیل است براین اساس چنانچه عاجز خود توان انجام عمل حقوقى داشته باشد و اقدام کند مطابق ماده 118 اقدام او صحیح ونافذ است و امین هم که در حکم وکیل است اگر اقدام کند در مقام وکیل اقدام نموده و اعمال وی داراى اثر ونفوذ قانونى میباشد.ولو اینکه فروش اموال اصیل باشد